Thuê nhà không trả tiền nhà phải làm thế nào?

Để tìm hướng xử lý khi người thuê nhà không trả tiền đúng hạn hoặc thậm chí không chịu trả tiền, chúng ta sẽ căn cứ vào quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà là văn bản thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê về mục đích sử dụng, giá thuê, thời hạn cho thuê, hạn đóng tiền nhà,… Theo đó, bên cho thuê sẽ giao lại tài sản cho bên thuê và bên thuê phải trả tiền nhà đủ và đúng thời hạn đã ghi trong hợp đồng. Hợp đồng cũng thể hiện những nghĩa vụ cần thực hiện đối với các bên liên quan.

Theo Bộ Luật Dân sự 2015, bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau:

Theo Bộ Luật Dân sự 2015, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ:

Ngoài các nghĩa vụ nêu trên thì bên thuê và bên cho thuê nhà cần phải thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận đã được nêu trong hợp đồng.

Theo quy định, người thuê nhà có nghĩa vụ phải trả tiền đúng thời hạn theo thỏa thuận với bên cho thuê. Vậy người thuê nhà không trả tiền đúng hạn vi phạm gì? Chủ cho thuê nhà có thể xử lý như thế nào?

Theo Điểm b Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê không trả tiền nhà từ 03 tháng trở lên theo thỏa thuận mà không có lý do chính đáng.

Đồng thời, bên cho thuê phải thông báo với bên thuê về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ít nhất 30 ngày và thời điểm chấm dứt hợp đồng được xác định khi bên thuê nhận được thông báo. Nếu bên cho thuê không thông báo theo quy định thì sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê.

Sau khi chấm dứt hợp đồng, theo quy định tại Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải trả lại tài sản thuê và phải đảm bảo tình trạng đúng như đã nhận hoặc theo thỏa thuận (trừ các hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng). Nếu bên thuê chậm trả lại tài sản đã thuê thì bên cho thuê có quyền:

Trong thời gian chậm trả, bên thuê phải chịu trách nhiệm những rủi ro có thể xảy ra đối với tài sản đã thuê. Ngoài ra, bên cho thuê còn có quyền thu hồi nhà cho thuê mà không vi phạm pháp luật trong trường hợp sử dụng tài sản thuê không đúng mục đích thỏa thuận hoặc tự ý đục phá, cơi nới, phá dỡ nhà thuê,…

Nếu người thuê nhà không trả tiền đúng thời hạn và bị chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng lại chậm thời gian trả tài sản thuê hoặc cố ý không chịu trả nhà đã thuê thì bên cho thuê nhà có quyền trình báo công an. Hành vi này có thể được xem là xâm phạm chỗ ở của người khác không có sự đồng ý của chủ nhà quy định tại Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015.

Đối với hành vi này, người thuê nhà có thể bị xử phạt cải tạo không giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm theo Khoản 1 Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015. Bên cạnh đó, theo Khoản 3 Điều này thì người phạm tội có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ nhất định từ 1 – 5 năm.

Trường hợp người thuê nhà không trả tiền đúng hạn như thỏa thuận hoặc cố ý không trả lại nhà đã thuê thuộc tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo Khoản 6 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Như vậy, bên cho thuê nhà có quyền khởi kiện bên thuê về hành vi xâm phạm chỗ ở và Toà án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thủ tục đòi lại nhà cho thuê sẽ bao gồm các bước như sau:

Hồ sơ khởi kiện sẽ bao gồm:

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn có thể gửi đến Tòa án có thẩm quyền để giải quyết thông qua các phương thức:

Trình tự giải quyết hồ sơ như sau:

– Sau khi nhận đơn kiện, trong thời hạn 3 ngày làm việc, Chánh án Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét đơn kiện.

– Sau khi phân công thẩm phán, trong thời hạn 5 ngày làm việc, Thẩm phán sẽ xem xét đơn kiện và ra quyết định:

– Nếu đơn kiện được thụ lý thì trong thời hạn 4 tháng, Tòa án sẽ tiến hành xét xử.

– Dựa trên hồ sơ, chứng từ, tài liệu mà đương sự gửi đến Tòa án, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm.

– Nếu đương sự không đồng y với quyết định của Tòa san khi sơ thẩm thì có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.

Thời hiệu khởi kiện đối với việc yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết được quyền và lợi ích của mình bị xâm hại (theo Điều 588 Bộ luật Dân sự 2015). Nếu người khởi kiện nộp hồ sơ quá thời hạn này thì đơn sẽ không được thụ lý.

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

(Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015)

2. Quyền của người thuê nhà

2.1 Quyền được bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

- Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; 

Phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

- Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

+ Sửa chữa tài sản;

+ Giảm giá thuê;

+ Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

- Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

(Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015)

2.2. Quyền được bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho người thuê nhà

- Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

(Khoản 1 Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015)

2.3. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của người thuê nhà

Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

(Khoản 2 Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015)

2.4. Quyền tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê của người thuê nhà

Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

(Khoản 2 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015)

3. Nghĩa vụ của người thuê nhà

3.1. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê của người thuê nhà

Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; 

(Nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường)

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

(Khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015)

3.2. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích của người thuê nhà

Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

(Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015)

3.3 Nghĩa vụ trả tiền thuê của người thuê nhà

Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận;

- Nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; 

- Nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp

Trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

(Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015)

3.4 Nghĩa vụ trả lại tài sản thuê của người thuê nhà

- Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; 

Nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

- Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; 

Bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.

- Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.

(Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015)

Ngoài các quyền và nghĩa vụ của bên thuê được quy định trên, bên thuê và bên cho thuê có thể thỏa thuận thêm các quyền và nghĩa vụ khác tại hợp đồng thuê.

LS TRẦN MINH HÙNG